Tasaciones, ante la proeza de alinear el valor de los inmuebles al mercado
Los especialistas coinciden que la retasación es necesaria no sólo en el contexto actual sino en cada operación inmobiliaria. Hoy en día, un inmueble retasado pasa a ser un inmueble que entra en el mercado con altas posibilidades de venta o alquiler.
En el contexto actual, la tarea de los peritos tasadores es fundamental para que las operaciones inmobiliarias sean eficientes.
En términos generales, la tasación de un inmueble se aplica al terreno y al bien construido en él. Ambos ejes están afectados por el contexto y las circunstancias históricas; por eso, a raíz de la pandemia del Covid-19 y su consecuente confinamiento social, obligatorio y preventivo, la retasación de los inmuebles residenciales y comerciales es inevitable y necesaria, ya que el mercado se ha transformado, así como se ha rediseñado la forma de vivir.
"Del total de propiedades, el 60 por ciento han sido retasadas y aceptada la disminución del precio, el porcentaje de rebaja en el valor de la propiedad ronda entre un 15 por ciento a un 22 por ciento", destaca Verónica Caminos, representante del Centro de Tasadores de Córdoba (Ctc).
El valor de un inmueble se determina en función de los aspectos externos e internos del bien, que a su vez están concatenados con la realidad del mercado en el momento de ejecutarse la tasación. "Hoy es necesario retasar todas las propiedades, porque se necesita actualizar el valor de acuerdo a cómo está hoy el mercado; no se puede hacer futurología de lo que va a valer", subraya Alejandro Hadrowa, vicepresidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios (Cpi).
Aspectos generales
A partir de una inspección ocular del inmueble, el perito tasador releva todos sus aspectos: ubicación, estado de conservación, antigüedad, historial jurídico (si existe), a efectos de realizar luego un análisis y aplicar la metodología para el caso que corresponda.
"El tasador adquiere con el tiempo una destreza particular, usando diferentes criterios y métodos ya instalados", explica Caminos en relación a las herramientas que se emplean para analizar. Por ejemplo, el soporte catastral mediante web, que por un lado arroja los valores de la tierra y de las mejoras que se hacen, la ubicación y la cercanía con centros comerciales, educativos, sanitarios, servicios, entre otras cuestiones.
También se considera la posición de la vivienda: interna, a mitad de cuadra o en esquina, en calle principal, avenida o en pasaje; si está en una zona residencial, industrial, y otras características. "Es una foto real y actual del inmueble en un momento determinado", grafica Hadrowa.
Presente cambiante
Los especialistas coinciden que la retasación es necesaria no sólo en el contexto actual sino en cada operación inmobiliaria de compra y venta, e incluso de alquiler (porque el mercado fluctúa de forma permanente y eso produce que los bienes raíces se alineen a esa dinámica), a los efectos de arribar a operaciones efectivas para ambas partes.
"En estos momentos, un inmueble retasado pasa a ser un inmueble que entra en el mercado con altas posibilidades de venta o alquiler, ya que muchos quedaron fuera por sus altos valores, algunos especulativos", subraya Caminos.
En esa retasación aparecen características que interpelan el valor del inmueble, porque han rediseñado las estructuras para responder a las nuevas consideraciones de la demanda: espacios más funcionales, balcón, patio, entre otras, a consecuencia del confinamiento.
"Los desarrollistas ya han implementado cambios en sus proyectos, convirtiendo espacios como el Sum en espacios de trabajo compartido (coworking)", anticipa Hadrowa, y agrega: "este nuevo contexto trae cambios de paradigmas en las formas de proyectar los inmuebles y eso va a repercutir en el precio de la tasación".
Todos estos factores influyen al momento de valorar un inmueble, cualquiera sea su destino
Actividad esencial
"Es importante saber que la tasación no dura eternamente; pasado un tiempo, debe revisarse o actualizarse", recomiendan desde el Centro de Tasadores, considerando las características de nuestro país (economía inestable y cambiante, inflación y devaluación).
En este sentido, actualizar el valor del inmueble permite revalidar el bien en función de la condición económica actual y la oferta y demanda del mercado inmobiliario, entre otros parámetros que influyen en el valor real del inmueble.
Esta tarea implica también la actitud de los profesionales idóneos, es decir, asesorar y concientizar al propietario sobre la importancia de tasar sus bienes para concretar operaciones más beneficiosas. "En este sentido, una de las tareas del Cpi en Córdoba (y a través del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina en el resto del país) es inculcar la formación permanente, para así brindar un asesoramiento óptimo a cada usuario y, a la vez, acompañar la dinámica del mercado", completa el vicepresidente del Cpi.
El perito tasador tiene la responsabilidad de que su criterio e idoneidad lo conduzcan a definir una oferta acorde al contexto socioeconómico en un momento determinado, acompañando los vaivenes del mercado y satisfaciendo la demanda. En otras palabras, promueve la dinámica del sector de manera sostenible.
El trabajo del tasador.
Tasar un inmueble es dar un valor a dicho bien.
Realizar un informe de tasación requiere de un estudio acabado e integral, que contempla factores intrínsecos y extrínsecos. Dentro de estos surgen sub-factores del inmueble en cuestión, como por ejemplo el aspecto jurídico-económico; a posteriori, el método que utilizará el tasador.
Las tasaciones las realizan profesionales inmobiliarios, peritos tasadores que hacen un estudio minucioso del mercado en general y de la oferta inmobiliaria en particular. Es fundamental que el tasador esté informado y actualizado de manera permanente, para que la determinación del valor asegure la mejor y más adecuada transacción del bien.
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