Bienes raíces, blockchain y la teoría cuantitativa del dinero

Fideicomisos de inversión inmobiliaria

Hoy en día, existen muchos tipos de empresas de inversión inmobiliaria y fondos que buscan aprovechar las ventajas de la tokenización, y uno de los casos de uso más relevantes son los fondos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés), algunos de los cuales cotizan en las bolsas más grandes del mundo, mientras que otros son públicos, pero no cotizan en bolsa o son netamente privados.

En general, un REIT es una entidad que combina el capital de muchos inversores para adquirir o financiar una cartera diversificada de inversiones inmobiliarias bajo gestión profesional. Los REITs pueden calificar como un fideicomiso de inversión de bienes raíces bajo el Código de Rentas Internas de los Estados Unidos para propósitos del impuesto federal sobre la renta. Por lo tanto, los REITs generalmente tienen derecho a deducciones por los dividendos que pagan y por lo general no están sujetos al impuesto federal sobre la renta de las empresas de EE.UU. sobre sus ingresos netos que se distribuyen a sus partícipes.

Este tratamiento elimina sustancialmente la "doble tributación" (tanto a nivel corporativo como de participación) que generalmente resulta de la inversión en una sociedad anónima. Los REITs generalmente pagan dividendos a inversionistas de por lo menos el 90% de su ingreso tributable ordinario anual, haciendo de algunos tipos de REITs una inversión ideal a corto plazo. Además, se centran en una amplia variedad de industrias que pertenecen al sector inmobiliario (comercial, residencial, sanitario, maderero, centros comerciales, etc.).

Según la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), hay alrededor de 1.100 REIT que han presentado declaraciones de impuestos en los EE.UU., y colectivamente poseen más de 3 billones de dólares en activos inmobiliarios brutos en todo el país. Aproximadamente el 20% de estos son REITs públicos, que se han registrado en la SEC y cotizan en una de las principales bolsas de valores - la mayoría se encuentran en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE). El 80% restante está representado por REITs públicos pero no cotizados, que no se negocian en ninguna bolsa de valores nacional pero están registrados en la SEC, y REITs privados, que no se negocian en una bolsa de valores nacional o están registrados en la SEC y que a menudo sólo pueden venderse a inversores institucionales.

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La diferencia fundamental entre los REIT no cotizados y los REIT cotizados es la liquidez diaria disponible con un REIT cotizado. Aunque algunos REIT no cotizados ofrecen tradicionalmente planes de reembolso limitados, para los inversores con un horizonte de inversión a corto plazo, los REIT cotizados se han considerado históricamente una mejor alternativa.

Por otra parte, los REIT no cotizados pueden servir de medio para que los inversores inviertan capital en un conjunto diversificado de activos inmobiliarios, con una correlación menor con el mercado bursátil general que los REIT cotizados. Además, los REIT que cotizan en bolsa están sujetos a requisitos de divulgación pública y gobernanza empresarial más exigentes que los REIT que no cotizan en bolsa.

El sector de REIT en general ha estado operando en máximos históricos, con el Índice FTSE NAREIT All REIT rindiendo menos del 5% desde el 1 de enero de 2015 hasta el 30 de diciembre de 2018. Estos precios sugieren que una parte sustancial del precio de los REITs cotizados es atribuible a una prima de liquidez incorporada, ya que las recientes tasas de capitalización sin apalancamiento en las transacciones de bienes raíces en el sector privado han promediado entre el 4% y el 6%, de acuerdo con el informe más reciente disponible públicamente de CBRE, la U.S. Cap Rate Survey H1 2019 Advance Review.

Aunque los REITs son sólo uno de los muchos tipos de inversión, y hay toda una galaxia de empresas inmobiliarias y fondos de inversión que buscan aprovechar la tecnología Blockchain, en mi opinión, específicamente los REITs privados y no cotizados pueden cosechar los mayores beneficios de la tokenización.

De vuelta a la tecnología blockchain

Entonces, ¿qué significa potencialmente la tokenización para el sector inmobiliario? Esta industria, más que la mayoría, es víctima del descuento por iliquidez, que puede invalidar al sector de las sociedades de inversión que necesitan un cierto grado de liquidez en sus inversiones.

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Hay dos razones generales por las que la tecnología Blockchain podría ser un factor clave que abre un nuevo conjunto de oportunidades para las empresas de inversión que buscan maximizar el potencial alcista de su capital de trabajo.

En primer lugar, a través de la utilización de la tecnología Blockchain, los medios de inversión inmobiliaria convencionales y altamente regulados (como los REIT) pueden operar con niveles de eficiencia sin precedentes al hacer posible la gobernanza programable y el cumplimiento normativo incorporado en la plataforma y/o en los niveles de los tokens de seguridad, así como al automatizar los procesos de gestión de la mesa de control y de los inversores. Esto, al menos en teoría, reducirá los gastos de gestión y aumentará los beneficios que se devuelven a los inversores.

En segundo lugar, la aparición simbiótica de la emisión digital de valores y de las plataformas de negociación secundaria trae consigo no sólo la posibilidad de reducir significativamente (si no de eliminar) el riesgo tradicional de la contraparte y la fricción transaccional, sino también de hacer más líquidos los activos subyacentes. Esto sugiere que, en el futuro, los medios de inversión inmobiliaria privados y no cotizados (como los REIT privados), que antes representaban una parte muy poco líquida del mercado, podrían ya no tener esa desafortunada distinción.

Queda por ver cuándo -o si- la tokenización ayudará a los medios tradicionales de inversión inmobiliaria privada a calificar como inversiones viables a corto plazo, pero existe una buena posibilidad de que puedan recibir esta distinción, especialmente en las economías locales, reforzando así la demanda general de inversiones inmobiliarias.

Una cosa es segura: El momento oportuno para esta oportunidad es propicio. Las perspectivas para la industria inmobiliaria en Estados Unidos, Europa y otras regiones en el extranjero siguen siendo positivas. Mientras la demanda de activos inmobiliarios residenciales y comerciales se mantenga fuerte, es justo especular que, al menos a nivel macroeconómico, la demanda de inversiones inmobiliarias tokenizadas sólo aumentará en comparación con otros tipos de acciones privadas.