¿Adecuación de los conjuntos inmobiliarios?

Desde el 1 de agosto de 2015 rige en nuestro país un nuevo Código Civil y Comercial, y entre las novedades que introdujo se regula como un nuevo derecho real - que denomina "Conjunto Inmobiliario"- a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, y otros emprendimientos.

El artículo 2075 del nuevo código dispone en el segundo párrafo que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a las normas de la Propiedad Horizontal. Cabe referir que la tramitación legislativa en este tema mereció reparos y críticas, dado que ni en el anteproyecto, ni en el proyecto posteriormente enviado por el P.E.N al Congreso de la Nación se regulaba al respecto tal como se sancionó. Tampoco fue tratado por la comisión bicameral designada al efecto, ni en los debates en ninguna de las cámaras.

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Ante los términos imperativos del referido artículo, el legislador excluye hacia al futuro la posibilidad de que nuevos clubes de campo o barrios privados se estructuren bajo otras formas jurídicas, como las utilizadas hasta entonces que combinaban derechos reales y personales, conforme disposiciones de leyes provinciales y reglamentaciones locales, que aún siguen vigentes.

El mismo Código, previendo la realidad de clubes de campo preexistentes, incluso algunos con más de 50 años de historia, indica: "Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales, se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real".

Los problemas de la nueva norma.

Diversos doctrinarios alzaron la voz desde un comienzo, señalando que desde un punto de vista técnico jurídico, la disposición carece de plazo de cumplimiento, regulación específica, sanción alguna por incumplimiento, órgano de aplicación y que además vulnera principios de la Constitución Nacional por afectar derechos adquiridos. Desde un punto de vista práctico, es de ejecución excesivamente onerosa y compleja, factores todos que la tornan de muy difícil o imposible cumplimiento.

No faltaron voces desde el propio ámbito público que no veían un futuro auspicioso para la obligación de adecuación del párrafo tercero del artículo 2075. El Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, previendo los problemas que traería tal normativa, estableció en el anexo 1 de su Orden de Servicio 45/2015 una interpretación al respecto al decir que dicha adecuación resulta en esta instancia de cumplimiento imposible y no será objeto de calificación registral hasta su regulación por una norma específica. Por ello, las transmisiones, modificaciones, constituciones y extinciones de derechos reales relacionadas a las parcelas subdivididas por Plano aprobado por Geodesia se seguirán calificando en la forma de estilo.

Quedaron en consecuencia subsistentes muchos emprendimientos, no solo clubes de campo sino también barrios privados o cerrados, parques industriales, clubes náuticos, etc, constituidos y funcionando de manera distinta a la Propiedad Horizontal Especial que, transcurridos varios años desde la sanción del nuevo Código, no se actualizaron conforme a lo dispuesto en el artículo 2075 precisamente por los motivos en general invocados por calificada doctrina.

Posteriormente fue el propio Poder Ejecutivo Nacional, por intermedio de una comisión de juristas integrada por los doctores Julio C. Rivera, Ramón D. Pizzarro, Diego Botana, Agustina Diaz Cordero y Marcelo A. Rufino, designada por decreto numero182/2018 para una revisión general de la nueva legislación, la que propuso la derogación del tercer párrafo del artículo 2075 con fundamento en que "la exigencia de adecuación de los conjuntos inmobiliarios ya existentes a las figuras del CCyC - que no figuraba en el Anteproyecto - es inconstitucional, pues afecta situaciones jurídicas consolidadas bajo la vigencia del derecho anterior. Por lo demás en la práctica es imposible de llevarse a cabo por los muy elevados costos que genera." (el resaltado es nuestro). El proyecto de revisión elevado al Ministerio de Justicia ha quedado pendiente en todo aspecto, coincidentemente con el cambio de orientación política de los poderes nacionales.

Un exceso en las competencias

Así las cosas y recientemente a cargo de la Inspección General de Justicia de la Nación, el doctor Ricardo Nissen dictó, sin previa consulta a las entidades representativas del sector, Cámaras Empresarias, Colegios Profesionales, etc., la Resolución General 25/2020, en la que con apoyo en opiniones doctrinarias se sostiene que "si se aceptara que los emprendimientos puedan constituirse no ya como un derecho real, sino también como derechos personales, se desnaturalizaría el objetivo de la norma", y en consecuencia se dispone que los clubes de campo y todo otro conjunto inmobiliario organizado como asociación bajo la forma de sociedad anónima "Adecuen su organización a las previsiones normativas que el mismo contiene para ellos en su libro IV, como derecho real de propiedad horizontal especial" estableciéndose un plazo de 180 días -luego ampliado a 360 por la resolución general 27/2020-, adjudicando responsabilidades personales y patrimoniales contra los directores o administradores de las asociaciones civiles bajo forma de S.A. y disponiendo también que desde su inicio no se inscribirán en la IGJ actos de ninguna especie que tiendan a desvirtuar o frustrar los fines de la resolución.

Así como en su momento, diversas voces se alzaron en contra del párrafo tercero del artículo 2075 que aquí nos ocupa, otras muchas se alzan ahora, desde diversos puntos de vista, en contra de esta resolución general que se arroga el derecho de regularlo e implementarlo en forma compulsiva.

Los argumentos en contra:

a. Prima facie, pareciera ser violatoria de varios principios de la Constitución Nacional: del artículo 16, que establece el derecho de igualdad, ya que esta norma deja en desventaja a todas los desarrollos urbanos funcionando instrumentados como asociación bajo la forma de sociedad inscriptos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, poniéndolos en una situación de desigualdad frente a aquellos inscriptos en otras jurisdicciones; del artículo 17, principio rector de la propiedad privada, no solo desde el punto de vista de los derechos ya adquiridos, sino también desde el punto de vista patrimonial de las asociaciones que deben desprenderse de su patrimonio; del artículo 28, basamento del principio de razonabilidad y que establece la inalterabilidad del contenido esencial de los derechos; del artículo 31 que establece el principio de supremacía constitucional y determina una subordinación de todas las normas y actos públicos y del artículo 1 de la Constitución Nacional, al arrogarse la IGJ la facultad de legislar y regular una ley nacional, mediante el dictado de resoluciones administrativas, no respetando el sistema republicano y de división de poderes que nuestra carta magna recepta;

b. Que no es competencia de la IGJ el regular ni reglamentar el mencionado artículo del Código Civil y Comercial, ya que no es una facultad que le haya sido delegada ni encargada, y que en mucho excede las facultades de un organismo de sexto grado en orden de prelación en el organigrama del Poder Ejecutivo Nacional cuya tarea es meramente registral y de control de legalidad, no siendo su función la de crear ni imponer leyes;

c. La falta de experiencias en realizar la requerida adecuación no permite inferir cuales serían los costos de todo orden involucrados en la misma, sin embargo calificada doctrina y la propia comisión revisora del P.E.N. ha llegado a la conclusión que la adecuación seria gravosa a tal extremo que permite colegir que afectaría derechos económicos de los desarrollos alcanzados, constituyéndose ello en un proceso de ejecución casi imposible;

d. Que necesariamente, según lo dispone el artículo segundo de la resolución general, la adecuación supone la extinción de la persona jurídica "Asociación civil sin fin de lucro bajo forma de S.A.", y al menos en la mayor parte de los casos, dicha disolución conlleva la privación, en definitiva, de su patrimonio, ya que la casi totalidad de las entidades de esa clase establece en sus estatutos que no podrán repartirse rentas ni dividendos y que en caso de disolución y liquidación, sus bienes no retornaran a los miembros, sino que deberán transmitirse a entidades similares, exentas de impuestos;

e. Cabe acotar además que, aunque reiteradamente la resolución 25/2020 hace referencia, casi obsesivamente, a las asociaciones civiles bajo forma de S.A., la adecuación debiera ser cumplida también por otros conjuntos inmobiliarios constituidos eventualmente bajo otra forma que no sean asociaciones civiles sin fines de lucro, o bien bajo forma de sociedad anónima (verbigracia cooperativas, etc).

Respecto de este punto, merece repasar los fundamentos de esa resolución en cuanto se afirma que tales asociaciones civiles funcionando bajo la forma de sociedad anónima, "carecen actualmente de validez", desacreditando su existencia pese a estar específicamente autorizadas y reguladas desde hace décadas en el artículo 3 de la ley 19.550.

En función de esto y del evidente exceso en las competencias que se ha visto reflejado no solo en la resolución aquí mencionada, sino en otras resoluciones emitidas por IGJ en el transcurso del año corriente, cabe preguntarse: ¿Se encuentra la actual conducción de la IGJ, preparando el terreno para derogar de hecho situaciones jurídicas contempladas en leyes, que no son compartidas desde el punto de vista doctrinario por su actual titular? Ello constituiría una inusitada gravedad institucional.

Los autores integran el Estudio Jurídico Notarial Pratesi & Asoc. Juan Carlos es abogado y Matías, escribano.